Alquilar un inmueble en Argentina implica derechos y obligaciones para ambas partes que muchas veces se desconocen o se interpretan mal. Desde cuánto puede durar un contrato hasta quién paga las reparaciones, pasando por los nuevos beneficios tributarios para propietarios que registran sus contratos.
📝 El contrato: ¿qué debe incluir?
El contrato de alquiler debe ser siempre por escrito. En él se identifican dos partes:
- Locador (propietario): quien entrega el inmueble
- Locatario (inquilino): quien recibe el inmueble para usarlo
Datos que no pueden faltar: identificación de ambas partes, descripción del inmueble, destino de uso (vivienda u otro), monto del alquiler, moneda de pago, plazo de duración, depósito en garantía y forma de ajuste.
Plazos: ¿por cuánto tiempo se firma?
La duración del contrato se pacta libremente, pero hay límites máximos y reglas especiales si no se establece plazo:
| Tipo de alquiler | Plazo máximo | Si no se fija plazo |
|---|---|---|
| Vivienda permanente | 20 años | Se entiende que dura 2 años |
| Comercial, oficina u otro uso | 50 años | Se entiende que dura 3 años |
| Alquiler temporal (turismo) | Según usos locales | Aplica costumbre del lugar |
Los contratos se pueden renovar, siempre que el plazo total (inicial + renovación) no supere los máximos establecidos.
💰 Pago del alquiler: reglas esenciales
Periodicidad
Las partes pactan libremente cada cuánto se paga, pero nunca puede ser menor a un mes. Lo habitual es mensual, pero puede acordarse trimestral o semestral.
Moneda
El precio puede fijarse en pesos o en moneda extranjera (dólares, por ejemplo). El inquilino debe pagar en la moneda pactada; no puede exigirse al propietario que acepte otra.
Ajustes
Las partes pueden acordar cómo se actualiza el precio del alquiler. Pueden usar cualquier índice (IPC, ICL, dólar, etc.) que corresponda a la moneda de pago. Si el índice elegido deja de publicarse, se usa uno similar del INDEC (para pesos) o del país emisor de la moneda.
Ejemplo práctico
María alquila un departamento por $300.000 mensuales con ajuste trimestral por IPC. Al finalizar cada trimestre, el nuevo monto se calcula aplicando la variación del índice. Si el IPC subió 12%, el alquiler pasa a ser $336.000.
🔒 Depósito en garantía: ¿qué es y cómo funciona?
Es una suma de dinero que el propietario retiene como seguro de cumplimiento del contrato. Sirve para garantizar que:
- Se pague el alquiler
- Se devuelva el inmueble en buen estado
- Se cumplan las demás obligaciones pactadas
Lo que podés pactar: monto (típicamente 1 o 2 meses de alquiler), moneda, y forma de devolución al finalizar el contrato. No hay un monto obligatorio establecido por ley.
¿Quién paga qué? Expensas y reparaciones
Expensas
El inquilino paga las expensas ordinarias (servicios normales y permanentes del edificio: limpieza, luz de espacios comunes, seguro básico). No paga expensas extraordinarias ni impuestos que graven la propiedad.
🔧 Reparaciones
El propietario debe conservar el inmueble y hacerse cargo de reparar deterioros que no sean culpa del inquilino.
Si el propietario no repara:
- Reparaciones urgentes: El inquilino puede hacerlas tras 24 horas de notificado el propietario, y exigirle el reembolso.
- Reparaciones no urgentes: El inquilino intimá al propietario con 10 días de plazo. Si no cumple, puede hacerlas y cobrarlas.
Si el inmueble queda inhabitable por falta de reparaciones, el inquilino puede rescindir el contrato o dejar de pagar el alquiler por el tiempo que no pueda usarlo.
Mejoras: ¿quién paga si el inquilino arregla algo?
El inquilino puede hacer mejoras si el contrato no lo prohíbe expresamente.
- Mejoras necesarias (mantenimiento): el propietario debe pagarlas.
- Mejoras por comodidad o lujo (no necesarias): el propietario no está obligado a pagarlas, salvo que se haya pactado lo contrario.
¿Cómo termina el contrato?
Por vencimiento
Cuando llega la fecha de finalización pactada o la que resulta de aplicar las reglas de plazo.
Por decisión del propietario
El locador puede terminar el contrato si:
- El inquilino cambió el destino del inmueble o le dio uso irregular
- Abandonó el inmueble o no lo conserva adecuadamente
- No pagó el alquiler durante 2 períodos consecutivos
- Se cumplió cualquier otra causa de rescisión pactada
Por decisión del inquilino
El inquilino puede rescindir:
- Si el propietario no conserva el inmueble en condiciones de uso
- Por vicios de la cosa que impidan su uso
- En cualquier momento, sin dar motivos, pagando una penalidad del 10% sobre el precio del tiempo restante
Ejemplo de rescisión anticipada
Juan tiene un contrato de 2 años con alquiler de $200.000 mensuales. A los 18 meses decide irse. Le quedan 6 meses, equivalentes a $1.200.000. Debe pagar una penalidad del 10%: $120.000. Notifica al propietario, paga la multa y entrega las llaves.
⚖️ Desalojo e intimación de pago
Antes de desalojar por falta de pago
El propietario debe:
- Intimar al inquilino a pagar la deuda
- Darle un plazo mínimo de 10 días
- Indicar el lugar de pago
La intimación se hace en el domicilio constituido en el contrato, y se considera válida aunque el inquilino se niegue a recibirla.
Si no se paga tras la intimación
El propietario puede iniciar la acción judicial de desalojo.
Entrega de llaves
El propietario no puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su entrega. Si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente (entregárselas al juez). Los gastos de ese trámite corren por cuenta del propietario.
Beneficio para el inquilino: Si consigna las llaves dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación al propietario, no debe pagar el alquiler de esos días.
Beneficios tributarios para propietarios que registran el contrato
Desde 2024, registrar el contrato en AFIP es optativo (ya no es obligatorio), pero quienes lo hacen acceden a importantes beneficios:
| Impuesto | Beneficio si está registrado |
|---|---|
| Bienes Personales | Exención para inmuebles de valor igual o inferior al mínimo no imponible |
| Créditos y Débitos Bancarios | Exención en cuentas usadas exclusivamente para la locación |
| Ganancias (propietario) | Deducción del 10% del monto total anual de alquileres |
| Ganancias (inquilino) | Deducción del 10% del monto total anual de alquileres pagados |
¿Cómo registrar? A través del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI” en la web de AFIP, con clave fiscal. Se hace antes del 30 de septiembre o dentro de los 15 días de firmado el contrato. Los contratos ya registrados no necesitan ser informados de nuevo, salvo que haya modificaciones.
